La division du bâti existant en copropriété représente une solution prisée par les propriétaires fonciers et les marchands de biens pour valoriser un immeuble. Cet article explore les étapes clés et les implications juridiques de cette opération de mise en copropriété.

Dans quel cadre le Géomètre Expert
a-t-il un rôle dans ces opérations ?

Dans leur collaboration avec les propriétaires fonciers ou les marchands de biens, les Géomètres-Experts sont ainsi amenés à participer au montage de leurs opérations immobilières et réaliser la division d'un bâti existant. Ce type d’opération visant à vendre à la découpe un bien immobilier initialement en pleine propriété est particulièrement prisé dans un marché immobilier local tendu. 

En transformant un bâtiment en plusieurs logements distincts après réaménagement, ces acteurs du secteur immobilier peuvent optimiser leur rendement tout en répondant à la demande croissante de logements. Il se déroule alors une mise en copropriété.

C'est une processus juridique permettant de diviser un immeuble en plusieurs parties, appelées lots, dont certaines sont privatives (appartements, garages) et d'autres communes (couloirs, jardins). Elle nécessite un acte notarié définissant les lots, leurs quotes-parts dans les parties communes et un règlement de copropriété. Elle nécessite un acte notarié définissant :

• Les lots privatifs et pour chacun, leurs quotes-parts dans les parties communes. 
• Et les règles de fonctionnement de la copropriété. C’est le règlement de copropriété.

Dans le cadre de ces montages, le géomètre-expert a un rôle primordial et intervient tout au long du projet. Par exemple :

• Réaliser les relevés précis du bâtiment existant et des abords
• Identifier les problématiques particulières liées à l’état des lieux
• S'assurer de la conformité avec les réglementations en vigueur
• Analyser les actes de propriété et les charges supportées par l’immeuble telles que servitudes de passage, ….
• Établir les plans de copropriété en veillant au respect de toutes les réglementations en vigueur
• Calculer les surfaces privatives de chaque lot et leurs quotes-parts de parties communes
• Définir et calculer les clés de répartition de charges nécessaires au fonctionnement de l’immeuble
• Rédiger les documents techniques et juridiques nécessaires (règlement de copropriété, état descriptif de division, etc.)

Cette opération nécessite des compétences techniques (mesures, plans) mais aussi juridiques, car elle a des implications sur les droits de propriété, le droit de l’urbanisme, le droit de la construction et de l’habitat … 

L'état descriptif de division : un acte dans lequel le Géomètre Expert apporte conseil

Ainsi, dès qu’un dossier est identifié et validé par le marchand de biens, un entretien permet dans un premier temps, de dégrossir sa vision du projet et de l’opposer aux prescriptions règlementaires. C'est à cette étape que le Géomètre Expert dispose d’une vue complète de l’immeuble, pour former une assiette complète de la copropriété.

C'est aussi à ce moment que l'on informe le professionnel des obligations n'ayant pas encore été soulevées : parties communes spécifiques pour l’accès à certains équipements, servitude de passage existante à respecter, etc.

Le Géomètre Expert doit donc prendre en compte de nombreux aspects : structure du bâtiment, accès, réseaux, règles d’urbanisme dans cette mise en copropriété.

Dans le principe même de la mise en copropriété, dans un bâtiment divisé en appartements, le Géomètre Expert définit précisément les limites de chaque lot privatif, les parties communes de l’immeuble, et peut identifier des jouissances exclusives en particulier dans le cas de jardin « laissé » à l’usage d’un seul copropriétaire. 

Exemples sur la façon dont une mise en copropriété doit en prendre en compte les conformités juridiques (intérieures et extérieures d’une copropriété) :

Une fois que le principe de découpage (identification de chacun des lots privatifs, des parties communes) est déterminé, le Géomètre Expert établit l’état descriptif de division qui décrit chaque lot de copropriété et attribue à chacun une quote-part des parties communes. Le calcul des tantièmes de copropriété repose sur plusieurs critères, notamment pour assurer une répartition équitable des charges et des droits de vote entre les copropriétaires (superficie du lot ou situation dans l'immeuble par exemple).

L'accompagnement du diagnostic technique
par le Géomètre Expert

Selon les situations, le géomètre-expert est aussi chargé d’établir un diagnostic technique. Ainsi, avant de mettre en copropriété un immeuble ancien (construit depuis plus de 10 ans), un diagnostic technique global (DTG) doit obligatoirement être établi (L 731-1 et suivants du Code de la construction de de l'habitation, version applicable à compter du 1er juillet 2021). Il permet d’évaluer les états de l’immeuble, notamment en planifiant les dépenses futures et aussi en améliorant la performance énergétique. Son importance étant aussi de permettre la transparence, la prévention des conflits et bien entendu la valorisation de ce patrimoine bâti. Ce DTG est donc un outil essentiel, par lequel le géomètre-expert apporte une réelle valeur ajoutée à la gestion d’une copropriété.

Le Géomètre Expert doit aussi collaborer avec le notaire pour assurer le montage et la légalité de l’opération. Une fois la rédaction de l’état descriptif de division, qui décrit chaque lot de copropriété et attribue à chacun une quote-part des parties communes achevée, l’ensemble des documents (plans du bâtiment et Etat des lieux de Division) sont transmis au notaire. Ce document est ensuite annexé au règlement de copropriété, ce document contractuel définit les droits et obligations des copropriétaires et les règles de fonctionnement de la copropriété rédigé par le notaire^.

La complexité juridique de la division du bâti existant réside donc dans l'interaction entre ces différents domaines du droit, et la nécessité de les appliquer à une situation concrète et unique pour chaque bâtiment, où la collaboration entre le marchand de biens, le Géomètre Expert et le notaire est essentielle.