Qu’est-ce que le changement d’affectation ?

La copropriété est une forme d’organisation de plus en plus prégnante en France car elle permet de mutualiser les charges et de les diviser entre plusieurs lots/propriétaires. Le changement d’affectation d’un lot en copropriété fait référence à la modification de l’usage initial prévu pour ce lot. Cela peut inclure la transformation d’un espace à usage commercial en logement et vice-versa. Cette notion est régie par plusieurs réglementations qui définissent les usages autorisés et les procédures nécessaires pour effectuer de telles modifications.

Pourquoi initier cette démarche ?

Selon la législation française, un propriétaire ne peut pas librement modifier l’usage de son bien immobilier simplement par choix ou par envie. Le changement d’affectation est d’une importance capitale, car il assure la conformité d’un bien avec les normes de l’urbanisme et les règlements de copropriété. Concrètement, cela peut impliquer des modifications dans les charges de copropriété, l’utilisation des espaces ou équipements communs pouvant impacter alors les droits des autres copropriétaires. Par exemple, transformer un atelier d’artiste en logement ou louer un appartement sur Airbnb pour plus de 120 jours par an, nécessite un changement d’affectation au sein de la copropriété et possiblement une autorisation administrative liée (changement d’usage ou de destination), afin de ne pas être dans l’illégalité.

La complexité des démarches et de la sémantique

Le changement d’affectation d’un lot en copropriété est une procédure complexe qui implique de suivre des règles rigoureuses tant au niveau de l’urbanisme, du code de la construction et de l’habitation ainsi que du régime de la copropriété. Ces procédures nécessitent une compréhension approfondie des différentes réglementations et des implications juridiques associées. Les termes tels que « usage », « affectation » et « destination », peuvent avoir des significations différentes selon le code de droit ou régime en question (urbanisme, construction, copropriété) ce qui ajoute une certaine complexité sémantique à ces démarches.

Le rôle et la valeur ajoutée de nos Géomètres-Experts

Les experts de TTGE jouent un rôle essentiel dans l’interprétation des réglementations et la facilitation des processus de changement d’affectation. Forts de leur expertise et expérience dans le domaine, ils sont en mesure de naviguer à travers les complexités sémantiques et juridiques, en s’assurant que toutes les démarches sont conformes aux exigences légales. Notre accompagnement couvre à la fois les aspects privés et publics du changement d’affectation, ce qui garantit une transition fluide et conforme, avec pour ambition de devenir l’acteur premier de cet accompagnement. L’importance de l’audit réalisé par nos experts est primordiale pour déterminer l’affectation initiale d’un bien et évaluer la faisabilité d’un changement. Cette étape permet de s’assurer que le projet est réalisable et conforme aux régulations en vigueur.

Les grandes étapes du changement d’affectation

Le processus de changement d’affectation implique une double validation : une validation administrative par la mairie et une validation par la copropriété. Ces validations sont nécessaires pour garantir que le changement respecte les réglementations locales et les règlements de copropriété. Les modifications peuvent également impacter les charges de copropriété, voir même utiliser et consommer des droits à construire à racheter au syndicat des copropriétaires, et doivent donc être votées lors des assemblées générales de copropriétaires. Un exemple typique est l’ouverture d’un cabinet professionnel dans un appartement, qui pourrait augmenter l’utilisation des espaces communs et nécessiter une révision des charges.

Vers une démarche d’avenir : La réversibilité des biens

La réversibilité des biens immobiliers est un concept de plus en plus important qui répond aux besoins évolutifs de la société, tout en minimisant l’impact environnemental. Ce principe vise à rendre les bâtiments adaptables à différents usages au fil du temps, permettant de transformer des bureaux en habitations ou des espaces commerciaux en logements, par exemple. Cette flexibilité est essentielle pour une gestion durable et efficace des espaces urbains, et TTGE se positionne comme un acteur clé de l’accompagnement de ces transformations.

Le cas concret de NAG – Not A Gallery

Un exemple de changement d’affectation mené par TTGE concerne un appartement en rez-de-chaussée transformé en galerie d’art au 104 avenue Raymond Poincaré, à Paris, pour Natacha et Olivier DASSAULT. Les missions réalisées comprenaient le mesurage du bien ainsi que la réalisation des plans techniques à destination du maître d’œuvre (intérieur, coupes, façades, surfaces) ainsi qu’un audit d’usage/destination/affectation sur le lot de copropriété concerné (habitation de 300m² à basculer en galerie d’exposition). À la suite de l’audit, une double action en droit privé et administratif a été entreprise. En droit privé, nous modifions le règlement de copropriété afin de changer la destination de la copropriété (exclusivement de l’habitation par une clause restrictive du règlement « destination strictement bourgeois de l’immeuble ») à exclusivement de l’habitation sauf en rez-de-chaussée où un local commercial est permis, nécessitant un vote à l’unanimité. La modification de l’affectation du lot a alors été réalisée, passant de local d’habitation à local commercial en galerie d’art. En droit public, un accompagnement par dossier de plan et surface sur le changement d’usage (CCH) avec double compensation sur ce bien immobilier a été effectué en partenariat avec WISE DOME CONSEIL.