Parce que construire toujours plus loin ne répond plus aux enjeux du 21ème siècle

Selon l'ONU, près de 70 % de la population mondiale vivra en ville d'ici 2050 contre « seulement » 55 % aujourd'hui. Pour autant, le prix du foncier en centre-ville et le coût des réhabilitations sont toujours plus élevés que le fait de construire en périphérie, nourrissant l’étalement urbain en faveur de l’artificialisation des sols et de la raréfaction des ressources naturelles. Repenser l'urbanisme du 21ème siècle par une densification urbaine responsable devient un acte écologique au service de la préservation de l'environnement !

Conscientes des conséquences, les politiques publiques s'emparent du sujet depuis 2000 par la prise de plusieurs décisions législatives 

- Loi Solidarité et au Renouvellement Urbain [SRU] en 2000 qui porte la lutte contre l’étalement urbain comme un des enjeux principaux

- Grenelle II en 2010 portant Engagement National pour l'Environnement visant à confirmer la politique de la loi SRU et la nécessité d’une gestion économe du foncier

- Réforme Duflot en 2013 visant à faciliter la production de logements notamment sociaux

- Loi Alur en 2014 pour l'Accès au Logement et à un Urbanisme Rénové en faveur d'une offre de logements plus dense notamment à travers la suppression du coefficient d'occupation des sols (C.O.S.) et la suppression des tailles minimales des terrains constructibles dans les plans locaux d’urbanisme.

Valoriser le bâti existant devient dès lors un cheval de bataille pour lequel une des solutions consiste à construire la ville sur la ville et non en sa périphérie. Avec 80% de représentativité en France, la copropriété offre un terrain de jeu idéal.

Surélévation en copropriété : quels bénéfices ?

Dans un contexte législatif favorable, Surélever un immeuble en copropriété présente plusieurs intérêts :

• Financer des travaux de rénovation énergétique par la vente de surfaces créées.
• Revaloriser l'immeuble par les travaux de rénovation énergétique, par la création d'ascenseurs, la réfection des parties communes, ...
• Réduire les charges des copropriétaires actuels par suite des travaux d'efficacité énergétique et lors de la vente des droits de construire et de la création des nouveaux lots. Cette opération, simple au premier abord, pose cependant de nombreuses questions sur les droits de la copropriété, de la construction, de l’urbanisme.

[Retrouvez l'intégralité de l'article publié par Marc Bouquet géomètre-expert de notre agence TTGE59 ici]

Subtilités juridiques des droits à construire

En droit administratif la constructibilité résiduelle (et donc sujet à densification) est principalement liée au gabarit de nos jours.

• Un projet de construction est contraint par les outils de planification tenant lieu sur l’assiette du terrain, où le droit de construire est quantifié réglementairement et de manière unilatérale par la personne publique.
• La constructibilité, et de fait, l’utilisation des droits de construire, peut ainsi être définie comme la densité maximale de construction autorisée par les règles d’urbanisme et l’ensemble des limitations civiles et administratives au droit d’édifier.
• La suppression du COS par la loi ALUR et l’ordonnance permettant la dérogation aux règles de gabarit dans certains cas ouvrent des droits de construire complémentaires sur nombre de terrains.

Le droit de construire est attaché à l’assiette foncière, par conséquent, lorsque cette assiette foncière est régie par le statut de la copropriété, le droit de construire appartient au syndicat des copropriétaires.

• L’article 3 de la loi du 10 juillet 1965 inscrit le droit de construire comme un droit accessoire aux parties communes et son utilisation est entérinée définitivement par l’article 1er de la loi du 10 juillet 1965.
• L’utilisation de droits de construire en copropriété nécessite donc l’établissement d’un projet modificatif de l’état descriptif de division relatif à la création d’un lot transitoire avec un rachat desdits droits au syndicat des copropriétaires. Le projet modificatif devant être soumis à vote en assemblée générale.

L'innovation au service d'une réponse globale

La généralisation des smart data, offre aujourd'hui une formidable opportunité par la construction automatique d'une donnée jusqu’alors inédite : la mesure du foncier aérien. 

Cette technologie parvient à reconstituer en 3D la morphologie des bâtiments existants. Croisée avec la donnée réglementaire, elle peut valider, en un clic, un potentiel de surélévation sur une adresse donnée. Grâce à une identification rapide à grande échelle, l'aide à la décision est largement facilité.

La société Up-Factor qui a développé cette technologie est donc capable d'agréger et de croiser des données publiques concernant les bâtiments et la réglementation grâce à son application multi-métiers Geoservices. 

Pour offrir une réponse globale aux copropriétés, TT Géomètres Experts travaille en partenariat avec Up-Factor, depuis 2018.

L'expertise juridique et foncière du géomètre-expert adossée à celle de cabinets d'avocats de renom est parfaitement complémentaire de l'outil technologique. Ce trio gagnant-gagnant ouvre de larges perspectives de développement au marché de la surélévation dans un contexte de tension immobilière.