L'état descriptif de division

Il s’agit d’un document technique obligatoire et essentiel à la gestion d’une copropriété, qui vient en complément du règlement de cette dernière.

L’état descriptif de division est encadré, non pas par la loi sur la copropriété du 10 juillet 1965, mais par les décrets portant réforme de la publicité foncière des 4 janvier et 14 octobre 1955.

L'état descriptif de division, un document nécessaire pour les besoins de la publicité foncière

Son principe est d’identifier chaque division privative réalisée sur un même ensemble immobilier (lot privatif dans le cadre de la copropriété) et de le relier à son propriétaire (lien de propriété)

Pour simplifier on pourrait l'associer à une « cadastralisation » à l’intérieur d’un immeuble ou groupe d’immeuble.

L'état descriptif de division, un document inclus ou non dans le réglement de la copropriété

Il a pour objet la définition de l’ensemble immobilier mis en copropriété :

• du macro (unité foncière et avoisinants)
• au micro (lots privatifs et quotes-parts de propriété).

Ses objectifs sont multiples :

• définir l’unité foncière, support à la mise en copropriété, 
• identifier l’ensemble immobilier interne à l’unité foncière par un descriptif des bâtiments et extérieurs la composant, 
• diviser l’ensemble immobilier en lots privatifs (soit intérieurs au sein de chaque bâtiment ou extérieurs tels que jardin, place de stationnement...) 
• définir chaque lot de copropriété par son affectation d’origine, son emplacement au sein de l’ensemble immobilier, son identification et sa quote-part de partie commune (propriété indivise par lot sur les parties communes générales et spéciales si existantes).

Un plan est établi pour représenter les délimitations des parties privatives et leur emplacement, ainsi que les parties communes générales ou spéciales.

Ce document est principalement réalisé par le géomètre-expert et vient compléter le règlement de copropriété, lequel peut être réalisé par le notaire ou par le géomètre-expert également.

Que faire en cas de modification d’un lot privatif ?

L’état descriptif de division est amené à être modifié afin de suivre « la vie / l’évolution » de la copropriété suivant les transformations souhaitées par chaque copropriétaire sur son lot privatif ou par l’ensemble de ceux-ci formant le syndicat

Ces modifications concernent principalement une nouvelle délimitation du lot privatif (augmentation ou diminution de son emprise), ou un changement d’affectation de celui-ci.

Les cas les plus courants sont :

• la division de lots (ex : un appartement transformé en 2 studios)
• la réunion de lots (ex : chambres de services transformées en un seul appartement)
• la privatisation d’une partie commune (ancienne loge de gardien, ancien local chaufferie ou technique, jardin, etc…)
• l’augmentation d’emprise d’un lot par privatisation d’une partie commune existante (partie communes sur le palier, combles à l’aplomb d’un lot, etc…) demandant une privatisation puis réunion de lots
• la création d’un lot transitoire en cas de construction rajoutée à la copropriété (construction, surélévation, extension par création d’une véranda, création de mezzanine pérenne et interne au lot, affouillement, changement d’affectation d’une cave ou stationnement en local intérieur générant de la surface de plancher, etc…..)
• Le changement d’affectation ou de nature d’un lot (local d’habitation en local commercial, remise en studio, chambres de service en local d’habitation, par exemple)

Ces modifications doivent être proposées, avant réalisation, à l’assemblée générale pour vote selon règle de majorité requise, par la réalisation d’un modificatif de l’état descriptif de division en copropriété.

Un notaire établira par la suite l’acte authentique afin de le publier au service de la publicité foncière pour opposabilité aux tiers.

Au-delà du conseil, l'expertise juridique de TT Géomètres Experts

TT Géomètres Experts vous accompagne dans l’intégralité des étapes nécessaires à l’élaboration d’un état descriptif de division ou d’un modificatif de celui-ci

• Conseil sur la viabilisation de la transformation de votre lot projeté, la nécessité de recourir à des autorisations administratives en parallèle de la démarche à instruire en copropriété, 
• Conseil dans les règles de majorité nécessaires afin de valider la modification projetée, et surtout par la réalisation de l’intégralité des documents à valider en assemblée générale.