Quelles sont les notions principales à retenir pour des travaux dans une copropriété ?

Tout copropriétaire est libre de disposer des parties privatives comprises dans son lot conformément à l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965, même si toutefois cette liberté peut être restreinte par la destination l’immeuble ou le droit des autres copropriétaires.

En effet, l’usage des parties privatives du lot doit être conforme à la destination de l’immeuble fixée par le règlement de copropriété. Si un copropriétaire souhaite réaliser des travaux dont l’impact sur le lot est contraire à la destination de l’immeuble (transformation d’un appartement en local commercial dans un immeuble uniquement à usage d’habitation bourgeoise), le copropriétaire doit obtenir un accord unanime du syndicat des copropriétaires pour réaliser ses travaux. De même, lorsque des travaux envisagés affectent l’aspect extérieur de l’immeuble^[1], le copropriétaire doit obtenir une autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires avant de pouvoir les engager. 

D’autre part, comme nous l’avons indiqué, l’usage exclusif des parties privatives s’effectue librement à la condition de ne pas porter atteinte aux droits des autres copropriétaires. C’est sur ce point que nous porterons une attention particulière.

La réalisation de travaux au sein des parties privatives d’un lot par un copropriétaire peut, en fonction des travaux réalisés, en modifier la consistance. Or cette situation n’est pas sans conséquence vis-à-vis du syndicat des copropriétaires, notamment si tout copropriétaire réalisant des travaux, qui auraient pour conséquence de modifier la consistance des parties privatives de son lot, contreviendrait à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965. En effet, la valeur relative de son lot ne serait plus la même, et les valeurs résultantes de l’article 5 pour la répartition des charges ne seraient alors plus respectées^[2].

_{[1] Ravalement, rénovation de terrasses et balcons privatifs. //  [2] La consistance, la superficie et la situation du lot.}

Parmi ces travaux de modification de copropriété, on peut citer :

• La création d’une mezzanine ;
• La transformation d’une cave en local annexe d’un logement ou en une réserve par la création d’une trémie permettant un accès direct depuis le rez-de-chaussée ;
• La fermeture de vides ou trémies (ascenseur ou escalier) ;
• La transformation de places de stationnement en box ;
• La transformation de places de stationnement ou de box en réserves ou autre structure créatrice de surface de plancher ;
• Le cloisonnement et la couverture d’un balcon, d’une terrasse ou d’une loggia ;
• L’édification d’une construction sur une cour ou un jardin ;
• La surélévation de la pane faitière d’un toit ou le redressement d’un toit^[1] ;
• L’affouillement du sol du lot afin d’augmenter sa hauteur sous plafond ;
• L’édification d’une terrasse au profit d’un lot privatif.
  
  _{[1] Pièce de charpente horizontale, située au sommet d’une charpente d’un toit à pente.}

Exemple de travaux modificatifs,
amenant à un changement de situation

Privatisation et aménagement de combles situées au-dessus d’un lot d’une copropriété, et de la cage d’escalier de l’immeuble. Privatisation des droits de construire, relatif à l’abaissement du plancher des combles, afin de générer une surface nouvelle de 4m². Ce projet se déroule de la manière suivante

1. Privatisation des parties communes (combles) du bâtiment : Situation ancienne
2. Privatisation des droits de construire, et droits accessoires aux parties communes : Situation intermédiaire
3. Réunion des deux lots (étage du lot et combles aménagées) : Situation nouvelle

Le changement de consistance d'un lot lors de travaux de modifications

L’article 11 de la loi du 10 juillet 1965, prévoit que lorsque des travaux sont décidés par l'assemblée générale statuant à la majorité exigée par la loi, la modification de la répartition des charges ainsi rendue nécessaire peut être décidée par l'assemblée générale statuant à la même majorité. Dès lors, il peut être envisagé lorsque des travaux modifiant la consistance d’un lot sont décidés par l’AG, que cette dernière approuve la modification de la répartition des charges communes, sans que l’unanimité ne soit requise. De même, il est prévu par le législateur, lors du changement d’usage des parties privatives d’un lot de copropriété, la possibilité, par l’article 25-e de la loi du 10 juillet 1965, de modifier la répartition des charges entraînées par les services et éléments d’équipement communs, à la majorité absolue de tous les copropriétaires.

Toutefois, la modification des quotes-parts de parties communes ne semble pas être envisagée lors de la réalisation de travaux modifiant la consistance d’un lot. Il convient, à cet égard, de ne pas oublier la distinction entre la répartition des quotes-parts de parties communes et la répartition des tantièmes de charges. Les quotes-parts de parties communes sont issues des dispositions des décrets du 5 janvier et du 14 octobre 1955 relatifs à la publicité foncière et peuvent être déterminées librement par le rédacteur. Ils correspondent à la fraction des parties commune d’une copropriété qui reviennent à un particulier, au prorata de leur parties privatives de l’ensemble de la copropriété. Les tantièmes de charges sont quant à eux issus des dispositions de la loi du 10 juillet 1965 relative au statut de la copropriété des immeubles bâtis. Ce sont des charges qui correspondent en général à l’utilisation qui est faite des équipements de la copropriété (par exemple les charges d’ascenseur ou de chauffage au prorata de la partie privative).

La méthode du changement de consistance du lot, sous couvert de l’article 11 de la loi du 10 juillet 1965 n’ayant pour conséquence qu’une unique réévaluation des tantièmes de charges, entraine alors pour le lot une décorrélation entre ses quotes-parts de parties communes relatives à sa propriété et ses tantièmes de charges. Or cette décorrélation a pour conséquence première pour le propriétaire du lot de voir sa participation aux charges augmenter alors que sa propriété au sein de l’ensemble immobilier reste, elle, inchangée. Cette absence de modification des quotes-parts de parties communes relatives à sa propriété, peut engendrer de nombreuses difficultés pour le copropriétaire.

Pour pallier ces difficultés, il convient de faire évoluer lors du changement de consistance du lot, à la fois les quotes-parts de parties communes et les tantièmes de charges du lot. Toutefois, cette solution implique que le changement de consistance du lot soit approuvé par un vote unanime du syndicat des copropriétaires ce qui presque impossible à obtenir en assemblée générale. 

Récapitulatif des procédures à réaliser lors des travaux de lots dans des parties communes

La privatisation de droits de construire dans la régularisation de travaux au sein d'un lot

La seconde méthode permettant la régularisation de travaux au sein d’un lot ayant modifié sa consistance est la privatisation de droits de construire.

Le droit de construire est un droit accessoire aux parties communes, dans le silence ou la contradiction des titres, tel qu’énoncé par l’article 3 de la loi du 10 juillet 1965. De ce fait, le droit de construire appartient au syndicat des copropriétaires^[1]. Le droit de construire est un lot transitoire défini par l’article 1^er de la loi du 10 juillet 1965 : il est formé d'une partie privative constituée d'un droit de construire précisément défini quant aux constructions qu'il permet de réaliser, et d'une quote-part de parties communes correspondante. Le droit de construire constitue donc par essence même l’outil permettant la régularisation de constructions, et donc par prolongement de travaux, réalisés sur des parties communes, ou au sein de parties privatives modifiant leur consistance.

La méthodologie par privatisation de droits de construire est la suivante : le praticien crée un lot transitoire en situation intermédiaire qui est ensuite réuni avec le lot au sein duquel les travaux ont été réalisés afin de créer un nouveau lot correspondant au bien après travaux. L’avantage indéniable de cette méthode est le fait, que par la création du lot transitoire, le praticien peut faire évoluer les quotes-parts de parties communes et les tantièmes de charges. La création d’un nouveau lot de copropriété, étant définie comme un acte de disposition relatif à la copropriété, devra être accordée selon l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 soit, à la double majorité du syndicat des copropriétaires – avec la possibilité d’envisager un second vote à la majorité de l’article 25 en cas de respect des conditions de la « passerelle » de l’article 26-1^[2]. Le même lot devra ensuite être vendu par le syndicat des copropriétaires au copropriétaire à l’initiative du projet selon la même majorité.

Pour conclure ces propos, il est donc nécessaire pour chaque particulier, lorsqu’il souhaite procéder à des travaux dans ses parties privatives de porter une attention particulière au respect de la destination de l’immeuble et à l’impact des travaux envisagés sur la consistance de son lot. En effet, la réalisation de travaux au sein d’un lot modifiant sa consistance nécessite l’élaboration d’un modificatif de l’état descriptif de division et du règlement de copropriété, et dans le cadre de la réalisation de ce dernier, la méthode du lot transitoire est la méthode assurant, au copropriétaire comme au syndicat des copropriétaires, le plus de sécurité juridique.

_{[1] Sont réputées parties communes : le sol, les cours, le gros œuvre, les locaux communes, les passages et corridors, etc. // [2] La moitié des copropriétaires présents à l’AG, représentant au moins le tiers de tous les copropriétaires.}