Le Géomètre-Expert :
Garant d’un cadre de vie durable ? 

Le géomètre redéfinit le parcellaire pour répondre aux attentes de ses clients, qu’il s’agisse de l’Etat, d’aménageurs ou de petits particuliers. En dépit de son monopole autorisé par délégation de services publics concernant les documents concourant à la définition des limites foncières, il apparait ainsi essentiellement comme un “technicien”, à l’inverse d’un théoricien. Lors de projet d’aménagement, en ZAC par exemple, s’il apporte les solutions techniques aux directives élaborées en amont, il n’est pas pour autant associé à leur conception. Bien que soumis aux différents règlements d’urbanisme applicables, il ne participe pas pour autant à leur élaboration. Bien qu’ayant un rôle et un devoir de conseil auprès de ses clients, il n’est cependant jamais décisionnaire.

En ce sens, le Géomètre-Expert est donc un véritable technicien. Or l’Ordre des Géomètres-Experts s’annonce comme le garant d’un cadre de vie durable. Et un garant est notamment une entité qui par sa personne, ses qualités propres, atteste de la réalité, de l’authenticité de quelque chose ou alors ou entité dont le témoignage et l'autorité appuient les assertions d'autrui^[1].

Face à ce constat, malgré tout un peu frustrant, comment le Géomètre-Expert pourrait-il assumer ce rôle de garant d’un cadre de vie durable, dans toute la richesse du terme ? Que ce soit dans son quotidien professionnel ou dans le cadre d’une réflexion plus théorique sur les enjeux d’un avenir durable comment le Géomètre-Expert, technicien du Parcellaire, peut-il agir ?

Les sols au coeur des enjeux environnementaux

Dans les précédents billets, les parcelles ont été définie selon une approche très théorique. Cependant, bien avant d’apparaître comme la composante fondamentale d’un paradigme sociétal^[2], les parcelles sont, avant tout chose, une surface de terrain, un sol dans lequel le géomètre vient planter des bornes, conclusion naturelle de nos dossiers fonciers.

Or cette transcription matérielle du parcellaire dans les sols qu’ils soient urbains ou ruraux est loin d’être anodine. En effet, le sol se constitue sur le temps (très) long, et ne se réduit pas à la surface sur laquelle nous marchons. Il est également la résultante de l'accumulation de plusieurs mètres de stratigraphie anthropique ou naturelle, produit par des siècle d’occupation ou d’activité humaine.

Pourtant ce Sol & sous-Sol s’inscrit bien peu dans nos préoccupations quotidiennes. C’est à peine s’il se rappelle parfois à nous, lorsqu’une tranchée de travaux sur les réseaux nous force à marcher sur la chaussée, ou encore lorsqu’un clown nous adresse un signe amical de la main au travers de l’avaloir dans lequel il s’est réfugié.

Mais les Sols, surface et sous-sols, même urbains, ne sont pas un simple filtre à eaux usées, réceptacle de nos différents réseaux^[3]. Invisible, ils n’en constituent pas moins un écosystème fondamental, particulièrement riche, qui assure la pérennité du vivant. L’archéologue le sait d’instinct. Outre les réseaux qu’il doit éviter et les structures qu’il entend – ou, à minima, espère - fouiller, il sait également que chacun de ses coups de pelleteuse, pioche, piochon ou truelle viendra déloger son quota d’insectes et autres individus peu ragoutants dont il finira pourtant par connaître les différents noms. Et toute cette faune et flore, peu reconnue, reste pourtant indispensable à l’actuelle biodiversité animale et végétale, aux dynamiques de pédogénèse qu’elles soutiennent, et à notre environnement dans son ensemble. Que deviendrait nos charmantes mésanges, dont le chant entêtant vient troubler mes trop rares grasses matinées de printemps, en l’absence de ver à se mettre dans le bec ? Or la moindre tranchée ouverte dans le Sol, même les plus indispensables, le détruit ainsi que tous ceux qui y ont trouvé refuge pour laisser au pire, du béton imperméable et irrespirable au mieux un remblai de terres végétales qui ne saurait avoir des qualités comparables à celles des sols qu’elle remplacent, y compris en termes de perméabilité. Tout comme l’archéologue détruit inéluctablement son objet d’étude en le fouillant, les aménageurs sont forcés d’altérer les Sols sur lesquels portent leurs efforts.

Peut-être est-ce à l’un des aspects à l’origine de la Loi climats et résilience du 22 août 2021 et de son objectif de ZAN “Zéro Artificialisation Nette” : préserver les sols naturels à fort potentiels biologiques et environnementaux pour essayer de densifier, qualitativement, les espaces déjà anthropisés ? Dans cette optique, la loi prévoit par exemple que chaque commune de plus de 50000 habitants devra, à terme, intégrer dans son PLU des contraintes précises en termes de coefficient de biotope.

Tout de suite, le rôle du Géomètre-Expert en milieu urbain devient plus évident : aider et accompagner dans la mise en œuvre de ses nouveaux critères. Au quotidien, cela compliquera sans doute la création de lotissement d’ampleur ex-nihilo au profit de projet visant à réaménager des franges déjà urbanisées mais délaissées. A noter que, présenté ainsi ce principe n’est pas sans rappeler les politiques des ZAC, notamment en Ile-de-France. Dans la pratique cela peut signifier que pour un cabinet de géomètre situé - au « hasard » - à Vitry-sur-Seine, les divisions de terrain en vue de la création d’un lot à bâtir, déjà rares et difficiles, devront en plus jongler avec des calculs de coefficient de biotopes à respecter. Faire passer une création de lot à bâtir deviendra peut-être une mission (quasi) impossible digne d’Ethan Hunt (ou de TT Géomètres Experts si Tom Cruise n’est pas disponible, on est plus grand). Dans des cabinets situés un peu plus à l’écart de grandes agglomérations, cela pourrait se traduire par une diminution progressive des permis d’aménager de grande ampleur, au profit de division de terrains plus réduites dans des zones déjà urbanisées (DP / « petits » PA). Ainsi, si cette loi apporte les effets souhaités, cela pourrait entraîner une modification de la structure de l’activité des géomètres sans pour autant la réduire.

Face à ce constat, le Géomètre Expert pourra effectivement attester que l’ensemble des dossiers fonciers qu’il conduit respecte réellement les nouvelles normes définit par la Loi Climat et Résilience en vue d’un cadre de vie durable. Mais peut-il essayer de dépasser son rôle purement technique pour véritablement ajouter une certaine authenticité à sa démarche professionnelle ? Comment faire en sorte que son témoignage et son autorité viennent véritablement appuyer à la fois la nécessité de mettre en place un cadre de vie durable et les politiques publiques qui visent cet objectif ?

Peut-être, tout simplement, en sensibilisant et en expliquant à ses clients les enjeux réels de ces nouvelles contraintes. Les accompagner dans une forme de prise de conscience : ces directives ne sont là pour porter atteinte à leur liberté individuelle en tant que propriétaire mais bien à tenter de préserver notre Environnement. Oui votre projet de division semble légitime et finalement modeste. Mais ces nouvelles règles défendent des enjeux environnementaux qui nous dépassent et se doivent d’être appliquées à tous. Si nous ne nous donnons pas la peine, en tant que professionnels de l’Aménagement des territoires, de s’impliquer dans une démarche durable, quelles valeurs et quel monde allons-nous transmettre ? Le droit à l’habitat est fondamental, et je suis la première à rêver d’une petite maison perdue dans un ilot de nature, mais peut être les géomètres peuvent aider à réinventer un bâti préexistant voire ancien plutôt que de recréer des lotissement ex nihilo ? Oui le ZAN et tout le contingent de directives qui l’accompagne vont compliquer notre vie professionnelle mais le jeu n’en vaut-il pas la chandelle ? Nous ne pouvons plus garder d’œillères quant aux conséquences d’un développement inconsidéré sur notre Environnement.

En complément, le Géomètre-Expert peut aussi essayer d’apporter un “diagnostic”, fondé sur la « mémoire parcellaire » allant dans le sens de cette démarche de densification qualitative quand la situation le permet.

Ainsi imaginons le cas particulier (théorique) suivant : une unité foncière de composée des parcelles cadastrées (après division) XX n°95 / 10 / 175 / 177. L’enjeux de la division en drapeau était de détacher le lot à bâtir, composé des parcelles 95 et 175. En réalité, les parcelles 175 et 177 constitue le vestige parcellaire d’un ancien chemin rural, ce que l’on peut reconnaître en analysant un peu l’environnement parcellaire immédiat et qui sera rapidement confirmé par l’analyse de la fiche immeuble, des titres de propriété et des cadastres anciens. Le sol et le sous-sol de ce chemin, quand il n’a pas fait l’objet d’aménagements particuliers, présente sans doute des qualités biologiques, hydriques et climatiques supérieur à celui de jouxtant immédiatement le pavillon du lot bâti (parcelles 10 et 177), et dont le Sol a de fait été très remanié. Dès lors, ne pouvons-nous pas suggérer à notre client un projet d’implantation des nouvelles constructions préservant ce sol a fort potentiel environnemental (comme ici la parcelle 177) ? Evidemment, au-delà du conseil, il convient également que le PLU offre la marge de manœuvre nécessaire (notamment concernant les implantations en limites latérales dans ce cas précis). A l’échelle du cas particulier, cela ne semble rien. Mais quand serait-il si l’ensemble des parcelles d’anciens chemins ruraux déclassés, resté inutilisé en cœur d’unité foncière, était destiné à devenir des corridors de biodiversité et de perméabilité ? C'est évidemment un cas très particulier (et imaginaire), mais peut être une réflexion pourrait-elle être engagée sur la corrélation existant entre tracé & mémoire parcellaire et qualités biologiques et environnementales des sols et sous-sols correspondant, et prise en compte dans la refonte annoncée des PLU à venir ? Car ce qui est susceptible de s’appliquer aux anciens chemins dont le tracé a été conservé dans la mémoire parcellaire, peut aussi être cohérent pour d’ancien cours d’eau aujourd’hui recouvert, ou d’anciens paléo chenaux, d’anciennes canalisations qui seront peut-être un jour désaffectées et oubliées, etc…

Au travers de la Mémoire Pacellaire - Exemples choisis :

Ce faisant, le Géomètre-Expert devient bien, dans son quotidien professionnel, une entité qui par sa personne, ses qualités propres, atteste de la réalité (par son respect de la réglementation en vigueur), de l’authenticité (par ses conseils allant au-delà des prescriptions en vigueur, fondé sur son expertise) de la construction d’un cadre de vie de durable. Il se présente également bien comme une personne dont le témoignage et l'autorité appuient les politiques gouvernementales en la matière en tentant de les expliquer et de faire entendre à ses clients les enjeux réels qui les sous-tendent.

Le Géomètre-Expert, régulateur des transitions foncières et environnementales

Depuis plus de 50 ans, et le symbolique rapport Meadows “Halte à la Croissance” publié par le club de Rome en 1972, une littérature de plus en plus fournie tente d’ébaucher des pistes des solutions pour un Développement Durable. En parallèle de son activité quotidienne concrète, précédemment évoquée, comment le Géomètre-Expert peut-il participer à cette réflexion et se positionner notamment en tant que Technicien de notre Régime foncier ?

 Certains auteurs ont amorcé une réflexion autour de l’incapacité de notre « système foncier » à intégrer des systèmes de ressources naturelles communs^[5], comme le vent par exemple. La faute, notamment, à la propriété privée exclusive. Pire encore, plusieurs pointeraient la responsabilité de la marchandisation d’unités de ces systèmes de ressources naturelles communs dans la surexploitation de ceux-ci. Or cette notion de surexploitation est directement issue du fait qu’il est aujourd’hui difficile de réguler des usages en dehors du cadre de la propriété privée exclusive, inapplicable au domaine naturel^[6]. Une analyse fine des différents régimes fonciers à la surface de notre planète permettrait sans doute de nuancer ces analyses peut être trop simplificatrices de leurs qualités respectives^[7]. Mais, même si cela serait passionnant, ça n’est mon propos. En outre, il n’incombe absolument pas au géomètre de prétendre refondre à lui seul ce paradigme sociétal. Cependant une fois un diagnostic posé par les chercheurs, les Géomètres-Experts seront sans doute parmi les mieux placés pour proposer et mettre en place les solutions techniques qui nous permettront d’avancer vers ce cadre de vie durable qui doit rester notre objectif commun.

Prenons des exemples de cas issus de l’activité quotidienne des agences TT Géomètres Experts. Pour commencer, évoquons l’énergie éolienne, déjà évoquée dans un précédent billet^[8] et le cas particulier des éoliennes terrestres : les géomètres sont directement impliqués dans la conception mêmes des parcs éoliens, que ce soit au moment de leur conception ou au stade du repowering^[9].

En effet, de telles opérations nécessitent l’intervention d’un Géomètre-Expert afin de définir, dans toutes les acceptions du terme, des parcelles pour chaque nouvelle éolienne créée, par le biais de division et de bornage.

En outre, il prévoit dès l’amont du projet, des servitudes de passage des câbles électriques, de survol des pales de l’éoliennes ou de passage des camions pour le transport des éléments constitutif des éoliennes (construction / entretien / renouvellement). Par définition, ces servitudes sont des usages qui s’exercent au bénéfice d’un fonds dominant (la parcelle sur laquelle se trouve l’éolienne) et au détriment d’un fonds servant(les parcelles riveraines). Le dispositif des servitudes est ici intéressant car, bien que fondé sur des pans de propriété exclusive, les parcelles, il n’en est pas moins conçu pour venir réguler des usages entre les propriétaires riverains. Ne serait-il pas possible ainsi de réfléchir à des servitudes mises en place cette fois pour réguler des usages entre les propriétaires vis-à-vis de l’Environnement au sens large ? Ainsi, le « Guide relatif à l’élaboration des études d’impact (…) » pointe trois conséquences environnementales principales : impacts acoustiques, impacts pour la faune volante, impacts sur le paysage et le patrimoine^[10].

Si l’on règle notre focale sur le cas particulier des impacts sur le paysage, pourrait-on par exemple, créer une « servitude » de visibilité d’une éolienne ou d’un parc éolien sur son environnement, proposant un compromis rationnel entre la nécessité de garantir un droit à l’énergie et la protection de l’Environnement (deux piliers fondamentaux d’un cadre de vie durable) ? Les géomètres sont en mesure d’apporter les données nécessaires à la définition de ce périmètre par la réalisation d’un MNT prenant en compte notamment le relief du terrain, la végétation, le patrimoine bâti, etc. ainsi que les solutions « juridiques techniques » par le biais de servitudes au profit de la parcelle accueillant l’éolienne (fonds dominants) au détriment de l’ensemble des parcelles visuellement impactées (fonds servants). L’idée serait ainsi de sortir l’impact paysager du domaine théorique (l’étude d’impact) pour l’intégrer au « régime foncier » avant même qu’il ne devienne une réalité bâtie. Cela permettrait sans doute de réellement intégrer cet aspect, en termes de coûts, dans les programmations des « aménageurs », sans que cela ne soit pour autant prohibitif tout en éduquant progressivement les mentalités.

Cette idée de création de servitude, ici proposée dans une optique dissuasive, pourrait également être envisagée dans une optique incitative avec une adaptation du principe des « conservation easement » anglo-saxonne, des « servitudes environnementales ». Cette idée, notamment évoquée lors du Grenelle de l’environnement et reprise par la député Geneviève Gaillard dans son rapport de 2011^[11], prévoit la cession volontaire d’une partie des droits à bâtir d’une parcelle à une organisation, publique ou non, de protection de l’environnement, afin de la protéger. Ce type de procédé pourrait notamment être proposé et instauré lors de la mise en place d’AFAFE par les géomètres^[12]. Là encore le propos n’est pas de geler définitivement des aménagements (puisqu’ils sont le moteur de notre activité professionnelleet que les aménagements déclarés d’utilité publique mettraient de toute façon fin à ces « auto-servitudes ») mais d’encourager des changements de mentalité, de renforcer la prise en compte des arguments en faveur de l’environnement, à l’origine de la création de ces auto-servitudes, dans la conception des projets avant même leur réalisation concrète.

Or dans ces deux cas absolument théoriques, les géomètres peuvent proposer et étudier des moyens concrets visant à réguler des usages concurrentiels et à inscrire au cœur même de notre régime foncier l’impact environnemental de notre développement. En tant que technicien du Parcellaire, il n’est évidemment pas de notre ressort de changer les définitions qui ont contribué à fonder notre système foncier. Il est aussi évident que les deux exemples mentionnés sont purement théoriques et utilisés ici dans une logique démonstrative du rôle possible des géomètres. L'impact réel des éoliennes (simples moulins du XX^e siècle ?) sur le paysage ou pour la faune volante n’est pas le propos de ce billet. Et il doit évidemment être considéré au regard du droit à l’énergie et des enjeux existant autour du développement d’énergies renouvelables sur notre territoire. Tout comme la pertinence réelle des autos-servitudes : au fond quel propriétaire irait naturellement diminuer la valeur foncière de l’héritage qu’il entend transmettre ? Par ailleurs, quelle proportion réelle de client irait modifier son projet pour préserver le sol d’un ancien chemin rural ? Ces exemples sont certainement emprunts d’un optimisme naïf. Néanmoins, ils permettent d’éclairer une facette assez peu mise en valeur du travail du Géomètre-Expert : il s’impose comme un véritable médiateur des politiques environnementales vers le grand public. C’est l’un des chaînons essentiels pour l’application de toutes ces directives durables. Non seulement, il serait logique que le principal technicien du Parcellaire participe à l’élaboration des solutions techniques, concrètes, visant à garantir un cadre de vie durable. Mais, par la réalisation pleine et entière de son devoir de conseil, il est également celui qui va les expliquer, les défendre, les appliquer, les diffuser et les transmettre à ses clients et donc au grand public. 

C’est véritablement dans ce double rôle assumé de Technicien du Parcellaire et de Médiateur, dans toute la noblesse de la notion, qu’il pourra assumer toutes les facettes de son rôle de garant d’un cadre de vie durable, à la mesure de l’intégralité des projets qui lui seront confiés, quelle que soit l’importance de ses clients.

_{[1] Définition Larousse : https://www.larousse.fr/dictionnaires/francais/garant/36074
[2] Cf. Billet 3 « Du parcellaire au Paradigme foncier : pour une approche anthropologique de notre objet d’étude », https://www.tt-geometres-experts.fr/fr/entreprise/billets-experts/4879-Du-parcellaire-au-paradigme-foncier-approche-anthropologique
[3] “Des tracés aux traces : Pour un urbanisme des sols” / Patrick Henry, (éditions Apogée, octobre 2022) – Librairie du genre urbain (Paris).
[4] Cela n’a évidemment aucun rapport avec mon propos mais l’anecdote était trop belle : https://petitesindiscretionsdelhistoire.wordpress.com/2012/01/19/le-marquis-de-sade-l-affaire-rose-keller/
[5] D. Aubin et S. Nahrath, « De la plura dominia à la propriété privative », in Les conceptions de la propriété foncière à l’épreuve des revendications autochtones : possession, propriété et leurs avatars | Maïa Ponsonnet, Céline Travési, p17
[6] D. Aubin et S. Nahrath, « De la plura dominia à la propriété privative », in Les conceptions de la propriété foncière à l’épreuve des revendications autochtones : possession, propriété et leurs avatars | Maïa Ponsonnet, Céline Travési, p22
[7] Sur le sujet l’ouvrage de Gérard Chouquer, Le Foncier. Entre propriété et expertise, Presses des Mines/Académie d’agriculture de France, 2019, 228 pages, préfacé par Jean-François DALBIN, est incontournable.
[8] Cf. Billet 3 « Du parcellaire au Paradigme foncier : pour une approche anthropologique de notre objet d’étude », https://www.tt-geometres-experts.fr/fr/entreprise/billets-experts/4879-Du-parcellaire-au-paradigme-foncier-approche-anthropologique
[9] REF TTGE VITRY, https://www.tt-geometres-experts.fr/fr/references/3026-releves-eolien-repowering-fecamp
[10] Guide relatif à l'élaboration des études d’impacts des projets de parcs éoliens terrestres - version révisée octobre 2020, p15
[11] G. GAILLARD, Pour une politique audacieuse et intégrée de conservation et de reconquête de la biodiversité, 2011
[12] REF TTGE https://www.tt-geometres-experts.fr/fr/entreprise/actualites/858-afafe-nouveau-marche /https://www.tt-geometres-experts.fr/fr/entreprise/billets-experts/953-afafe-remembrement-foncier-exploitation-agricole-territoire-environnement}