Les réformes récentes ont modifié le champ d'application des autorisations d'urbanisme pour créer un lotissement

Vous souhaitez diviser un terrain en vue de construire ?

L’administration a un droit de regard sur le projet et devra l’autoriser au moyen d’une déclaration préalable de division ou d’un permis d’aménager.

Depuis la réforme du Code de l’urbanisme entrée en vigueur en 2012, le lotissement se définit comme la division en propriété ou en jouissance d’une unité foncière ou de plusieurs unités foncières contiguës ayant pour objet de créer un ou plusieurs lots destinés à être bâtis.

En conséquence dès le détachement du 1^er lot à bâtir sur une unité foncière, une autorisation d’urbanisme devient nécessaire. Cette autorisation est fonction du projet envisagé et peut avoir une incidence significative sur le délai de conception, d’instruction ainsi que sur le coût de l’aménagement. La réflexion sur le montage de l’opération d’aménagement est donc essentielle et doit se faire bien en amont avec les conseils du géomètre-expert, du notaire, et de tout professionnel de l’aménagement du territoire compétent.

En matière d’autorisation d’urbanisme pour la création de terrain à bâtir, le permis d’aménager est la règle, la déclaration préalable l’exception. 

Ainsi, une déclaration préalable de division pourra être déposée dans les cas suivants :

• pour le détachement d’un seul terrain à bâtir à partir d’une unité foncière, cette dernière n’étant pas située dans un secteur protégé, remarquable, ni dans le périmètre d’un monument classé ou inscrit
• pour le détachement d’un seul terrain à bâtir à partir d’une unité foncière, dont la desserte (accès et réseau) s’effectue par un accès existant (quel que soit son statut juridique, servitude ou passage en indivision), cette unité foncière n’étant pas située dans un secteur protégé, remarquable, ni dans le périmètre d’un monument classé ou inscrit

Le délai d’instruction d’une déclaration préalable sera de 1 mois, auquel peut être ajouté un délai supplémentaire si le terrain se situe dans un périmètre de monument historique, parc national, établissement recevant du public...

Dans tous les autres cas, un permis d’aménager sera nécessaire, dont le délai d’instruction est de 3 mois, auquel peut être ajouté un délai supplémentaire si le terrain se situe dans un périmètre de monument historique, parc national, établissement recevant du public, impact environnemental...

Dans le cadre de ces instructions, la mairie averti le demandeur durant le 1^er mois d’instruction, du délai supplémentaire nécessaire.

Une équipe pluridisciplinaire pour les permis d’aménager

La loi CAP, entrée en application le 1^er mai 2017, impose que le volet architectural, paysager et environnemental d’un permis d’aménager d’un terrain supérieur à 2500m² soit établi par un architecte. L’équipe pluridisciplinaire en charge de la conception du lotissement doit donc impérativement intégrer un architecte pour la rédaction d’une partie des pièces du permis d’aménager.

L’esprit du législateur est d’aller vers une amélioration de la qualité architecturale et urbaine des territoires lors des opérations d’aménagement. Au-delà de l’intervention d’un architecte, c’est donc le recours à des compétences pluridisciplinaires réunies au sein d’une équipe de professionnels de l’urbanisme et de l’aménagement du territoire qui doit favoriser la qualité des projets.