Assurer la maîtrise du foncier dans un contexte d'urbanisation tendu

Article rédigé en écho au webinar organisé par le CNARU dans le cadre du 45ème Congrès des Géomètres Experts.

Zones constructibles juridiquement mais îlots urbains difficilement aménageables, l’urbanisation accrue rend de plus en plus difficile l’adaptation de la trame foncière dont la gestion incombe aux collectivités. Ces dernières y voient un gisement foncier inexploité freinant la reconstruction de la ville sur la ville, qui éviterait pourtant bien souvent un étalement urbain néfaste à notre environnement. Dans ce contexte, collectivités, aménageurs et propriétaires fonciers sont les principaux acteurs qui partagent le même enjeu : assurer la maîtrise du foncier. 

L’AFU comme point de convergence

Cette procédure d’urbanisme opérationnel est un véritable outil juridique issu de la loi Alur et encadré par le Code de l’urbanisme Articles L322-1 et L322-2, et suivi du Décret n° 2016-1514 du 8 novembre 2016. L’Association Foncière Urbaine, notamment "de Projet", a pour principale vertu la réconciliation des intérêts respectifs des propriétaires fonciers, des aménageurs et des collectivités. 

Avantages pour les 3 parties intéressées

Concrètement l’AFU permet :

• aux collectivités d’éviter les expropriations éventuelles pour se consacrer pleinement à l’urbanisation de leur territoire, dans les règles d’urbanisme sans pour autant avoir l’obligation d’acheter les terrains concernés, De fait, les finances locales s’en trouvent allégées et la réalisation d’éventuels équipements publics mieux maîtrisée.
• aux propriétaires l’opportunité d’investir dans une valorisation de leur patrimoine foncier sans pour autant être soumis aux plus-values immobilières, l’outil juridique de l’AFU offrant une neutralité fiscale.
• aux aménageurs, de lever plus facilement les blocages fonciers, leur conférant ainsi une plus grande rapidité d’exécution de leurs opérations.

Phases de pré-études réglementaires

A noter que dans certains cas prévus par le Code de l’Urbanisme, l’Association Foncière Urbaine nécessitera une pré-étude :

• De la fonction du foncier
• De l’environnement
• Des infrastructures liées à la mobilité sur le territoire
• Du choix entre l’AFU libre ou autorisée.

Différents types d’AFU

A ce titre on distingue 4 types d’Associations Foncières Urbaines :

1. l’AFUL, Association Foncière Urbaine Libre constituée avec le consentement unanime des propriétaires membres (et adaptée à la gestion d’ensemble immobilier, de parties communes à plusieurs propriétaires ou la réalisation de travaux)
2. l’AFUA, Association Foncière Urbaine autorisée, par le préfet après avis ou accord du Conseil Municipal ou de l’EPCI compétent en matière de PLU, enquête publique et avec une majorité qualifiée des propriétaires membres. Permet de s’affranchir de l’opposition de certains propriétaires dans le périmètre de l’AFU
3. l’AFUP Association Foncière Urbaine de Projet, même régime juridique que les AFUA, les AFUP sont associées à un périmètre projet déterminé par la collectivité. Elles sont adaptées à des opérations de remembrement ou d’aménagement et ont pour objet des cessions de terrains.
4. l’AFUO, Association Foncière Urbaine constituée d’Office, constituée par le préfet dans des cas prévus par la loi et après enquête publique, permettant le remembrement ou regroupement de parcelles lorsque la planification de l’urbanisme, la préservation d’un secteur sauvegardé ou la restructuration urbaine le nécessite.et conditionnée à enquête publique.

En savoir plus sur l’AFU : ici