Loi Elan et ordonnance copropriété : le devoir de conseil de TT Géomètres Experts

Avec 10 millions de logements en copropriété sur toute la France dont 70% représentant à eux seuls le parc immobilier parisien, la copropriété est une organisation foncière incontournable du tissu immobilier français. Historiquement c’est le contexte économique d’après-guerre qui conduit à mutualiser ainsi le foncier bâti.

Contrairement au droit anglo-saxon, ce cadre conventionnel est également institutionnel, ce qui en fait une spécificité juridique française, tout aussi sécurisante que contraignante pour les co-propriétaires. C’est en partie pourquoi on observe une augmentation des contentieux de 25% depuis 2000.

La loi originelle du 10 juillet 1965 qui scelle la création du régime de copropriété a subi de multiples adaptations notamment via la loi Alur du 24 mars 2014, suivie par la loi Elan du 23 novembre 2018 et son ordonnance du 30 octobre 2019.

30% de la loi « mère » s’est vue réformée par ces changements successifs dont le principal objectif consiste à faciliter la gestion collective de l’immeuble et le respect des droits individuels de chaque copropriétaire.

Amélioration du droit de la copropriété impulsée par la loi Elan

La loi Elan porte deux ambitions consécutives :

1. Améliorer la gestion des immeubles en copropriété par :

- une adaptation des règles en fonction du type d’immeuble, de la taille de la copropriété concernée et de sa destination (habitation et hors habitation tels que commerce, bureau, hôtellerie…)

- une clarification et une simplification des modalités de prises de décisions (absentéisme du propriétaire, facilitation des travaux d’intérêt collectif...).

De plus, la loi permet de renforcer le rôle & le pouvoir du conseil syndical.

2. Prévenir les contentieux en clarifiant et en sécurisant :

- d’une part, le régime juridique de certaines pratiques qui concernent les Parties Communes Spéciales (PCS), les Parties Communes à Jouissance Privative (PCJP), ou encore les lots transitoires et les servitudes, 

- et d’autre part, clarifier le contrat du syndic.

Mise aux normes obligatoire d’ici 2021 : l'expertise juridique de TT Géomètres Experts

L’article 209 de la loi ELAN prévoit que « L'existence des parties communes spéciales et de celles à jouissance privative est subordonnée à leur mention expresse dans le règlement de copropriété. »

L’article 209-II précise que « Les syndicats des copropriétaires disposent d’un délai de trois ans à compter de la promulgation de la présente loi pour mettre, le cas échéant, leur règlement de copropriété en conformité avec les dispositions de l’article 6-4 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis. »

Cette mise en conformité obligatoire se doit d'être inscrite à l’ordre du jour de l’Assemblée Générale des copropriétaires, sous peine de créer un contentieux lors de l’acquisition ou la gestion d’un bien concerné par des Parties Communes Spéciales, ou des Parties Communes à Jouissance Privative.

Le Géomètre-Expert, en qualité de professionnel incontournable du droit foncier est un acteur prépondérant de la mise en copropriété et des modifications liées à l’évolution nécessaire à la vie des copropriétés :

- par la délimitation des parties privatives, des parties communes générales et spéciales (PCS) et des parties communes à jouissance privative (PCJP)

- par l'établissement de l'Etat descriptif de Division (EDD) et de ses plans annexés

- par la définition des charges liées aux PCS et PCJP au sein du Réglement de Copropriété (RCP).

C’est pourquoi il est des plus compétents pour évaluer la nécessité de cette mise en conformité. 

Nos spécialistes procèdent à un audit préalable pour s’assurer de la présence ou non de PCS ou PCJP et droits de construire privatif, à mentionner au sein du RCP, en conséquence de quoi :

1. la mise aux normes n’est pas jugée nécessaire ; le syndicat et le syndic en sont informés.

2. la mise en conformité est avérée ; la rédaction d'une adaptation juridique par TT Géomètres-Experts est proposée pour vote à la majorité simple de l’assemblée générale (suivant l’article 24 de la Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965) et publication finale par le notaire.

Vous êtes concerné.e par l'ordonnance copropriété et souhaitez être accompagné.e ?

N'hésitez-pas à contacter l'un de nos spécialistes TT Géomètres Experts !

Du 16 au 20 novembre 2020, dans le cadre du prochain Salon Indépendant Numérique de la Copropriété en partenariat avec l'Association des Responsables de Copropriété, TT Géomètres Experts propose des ateliers et assure gratuitement une permanence téléphonique ou en visio-conférence :

Téléchargez le programme et inscrivez-vous prochainement à nos ateliers sur : http://salon-copropriete-arc.fr/ 

Sur Paris, William HOUVENAGEL, notre Géomètre-Expert spécialiste du droit en copropriété depuis plus de 20 ans et enseignant à Sorbonne Université au sein du cursus Licence Pro Urbanisme Environnement et Géomatique et Master 4D est à votre écoute !