La scission de copropriété

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Depuis 2017, Mathieu Le Guernec, Géomètre-Expert au sein de l’Agence TTGE de Lyon, apporte son expertise sur des missions foncières, des projets de division en volumes et toute demande liée à la copropriété. Il revient ici sur les différents cas de scission de copropriété qu’il a eu l’opportunité d’accompagner. L’occasion également de rappeler le cadre réglementaire à respecter pour accompagner au mieux les clients et garantir la réussite de leur projet de scission de copropriété.

Dans quels cas peut-on réaliser une scission de copropriété ?

Avant d’aller plus loin, qu’entend-on par scission de copropriété ?

La scission de copropriété est un processus juridique permettant de diviser une copropriété existante en retirant un ou plusieurs bâtiments pour faciliter leur gestion. Régie par la loi du 10 juillet 1965 sur le statut des copropriétés, cette démarche répond à plusieurs situations :

  1. Copropriété horizontale (maisons jumelées) : La scission rend chaque bien indépendant, souvent pour simplifier une vente (besoin d’un géomètre-expert et d’un notaire).
  2. Propriétaire unique d’un bâtiment dans une copropriété multiple : Le copropriétaire peut choisir de se détacher de la copropriété pour alléger ses charges ou gagner en autonomie.
  3. Démolition d’un bâtiment dans une copropriété à plusieurs bâtiments : La scission permet de sortir le bâtiment à démolir du cadre de la copropriété.
  4. Grands ensembles : Dans les copropriétés de grande ampleur (nombreux lots et bâtiments), la scission permet d’attribuer une copropriété distincte à chaque bâtiment pour améliorer la gestion.

Un cadre réglementaire strict, une opération encadrée

Pour être valide, un projet de scission de propriété doit répondre à plusieurs critères :

  • L’ensemble immobilier doit comporter plusieurs bâtiments,
  • La division de la propriété du sol doit être possible,
  • Une demande doit être faite à l’assemblée générale des copropriétaires qui statuent. Cette demande peut émaner de plusieurs copropriétaires ou d’un copropriétaire unique depuis la loi n°2000-1208 du 13 décembre 2000 dite « loi SRU ».

Initialement, la scission concerne uniquement les copropriétés incluant plusieurs bâtiments. Depuis 2014 et la Loi ALUR, la scission s’étend à tous les ensembles immobiliers complexes qui peuvent ainsi être divisés en volumes.

Les grandes étapes d’une scission de copropriété

Tout débute lors de l’Assemblée Générale des Copropriétaires pendant laquelle le projet est présenté par un des copropriétaires puis voté. Ce dernier fait appel à un géomètre-expert pour réaliser un plan de division du bien et identifier les servitudes et réseaux. TTGE se charge également du bornage du tènement qui permet de délimiter le terrain qui sera extrait de la copropriété.

Une fois le projet de division validé, nous élaborons le DMPC (Document Modificatif du Parcellaire Cadastral) qui identifie les nouvelles parcelles cadastrales du projet. Nous travaillons également avec les notaires sur l’état descriptif de division en copropriété (modification de l’assiette de copropriété, redéfinition des parties communes et privatives etc.). La scission nécessite donc de posséder de solides compétences dans 2 domaines : le foncier et la copropriété.

Notre accompagnement, concrètement ?

TTGE a accompagné récemment un particulier dans la scission d’une copropriété du 9ème arrondissement de Lyon. Un ensemble immobilier du 19ème siècle composé de 2 bâtiments, 15 lots et une cour intérieure avec un accès commun à tous les copropriétaires. Son objectif ? Diminuer sa participation aux charges de copropriété et rendre son habitation indépendante pour en faciliter la vente à moyen ou long terme. Ce projet a mobilisé un technicien foncier en charge des relevés et un géomètre-expert qui supervise le dossier.

Pour accompagner ce client notre équipe a utilisé :

  • Une station totale pour les relevés
  • Un GPS pour le géoréférencement
  • Un scanner 3D pour les relevés des espaces intérieurs.

Il faut compter plusieurs semaines ou mois pour mener à bien une scission. En effet l’avancement du processus dépend de la réactivité des parties-prenantes et des délais incompressibles légaux.

Vous avez un projet de scission de copropriété ? Contactez-nous pour de plus amples informations.

Références TTGE