Article tiré du Travail de Fin d'Etudes de Thomas HANRYON (étudiant CNAM-ESGT) intitulé : « Sécuriser la division de maisons mitoyennes en présence d’empiétements ou d’équipements communs. »

D'apparence aisée, séparer des maisons jumelées pour créer 2 propriétés distinctes est une opération sensible lorsque l’ensemble n’a pas été conçu pour constituer 2 entités strictement indépendantes. 
Bien qu'il s'agisse à priori de diviser une unité foncière en 2 parcelles comprenant chacune 1 maison, un encadrement juridique est crucial dès lors que des usages communs d’ouvrages, des équipements ou encore des empiétements interfèrent.
C'est par exemple le cas d’une toiture commune aux maisons mitoyennes, d’un local poubelle commun, d’une cave imbriquée sous la maison voisine…

La copropriété n’apparaît pas d’emblée comme le régime le plus adapté pour diviser ses immeubles : volonté d’indépendance totale des propriétaires, règles de gestion en copropriété souvent source de blocage pour des maisons mitoyennes comprenant au maximum un élément commun et formant 2 lots.

La loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018 et son ordonnance du 30 octobre 2019, portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, dite « loi ELAN » assouplit toutefois depuis peu certaines règles en la matière.

Cependant, suivant les cas de figure, des solutions alternatives peuvent être proposées aux propriétaires désireux de diviser une maison mitoyenne.

Des montages alternatifs possibles

La gestion par attribution des équipements communs

Cette formule permet, après division parcellaire de l’ensemble, d’attribuer chaque espace en pleine propriété à l’un des fonds. Il s’agit alors de prévoir une convention de servitude pour encadrer l’accès et/ou l’usage par l’autre fonds. Pour des ensembles importants le recours à une organisation de type ASL ou AFUL facilitera grandement le fonctionnement et la gestion.

La division en volumes

Elle consiste à diviser l’assiette foncière en 3 dimensions, en fractions indépendantes, superposées et imbriquées entre elles sans qu’il existe de parties communes en indivision. Réalisée par le Géomètre Expert à partir des plans projet ou des relevés topographiques permettant de rassembler l’ensemble des informations sur le bien elle oblige toutefois à prendre en compte des données complexes (accès, indépendance, servitudes...) engendrant un risque considérable d’omissions.

L’indivision ou la possession de fractions de biens non localisées

Littéralement, l’indivision correspond à l'absence de localisation des parts indivises de chacun des indivisaires. Ces derniers sont simplement propriétaires à plusieurs d'un ensemble appelé la « masse indivise ». Dans ce cas de figure, tous possèdent un pourcentage de propriété incluant différents types de patrimoines (maisons, terrains, immeubles commerciaux…).

Appliquer cette formule dans le cas d’équipement ou ouvrage communs, notamment par l’intervention d’un gestionnaire, peut permettre d’en simplifier la gestion, les décisions pouvant être prises à n’importe quel moment et ne nécessitant pas forcément l’accord de tous les indivisaires.

Le droit de superficie

Concrètement il s’agit ici de diviser une propriété (caractérisée par une assiette foncière) en élévation en prenant comme référence la surface du sol : tout ce qui se trouve sur et au-dessus du sol (le sol lui-même, les constructions, les plantations ainsi que les divers ouvrages) sont ainsi concernés.

Le manque de précision du Code Civil à son encontre implique qu'il peut être considéré, soit comme un droit de propriété à part entière, soit comme un droit réel spécial venant grever la propriété d'autrui comme pourrait le faire une servitude ou un usufruit.

Très voisin de la division en volume de par la superposition de propriété sur une même assiette foncière, ce droit peut être particulièrement intéressant dans le cas de maisons mitoyennes imbriquées afin de résoudre des problèmes d’empiétement créés par une division. 

Une simple convention permet aux propriétaires qui le souhaitent de mettre en place le droit de superficie sur leurs propriétés.

L’apport de la jouissance spéciale

Cet outil peut s’avérer très utile dans le droit des biens puisqu’il autorise une personne à démembrer sa propriété de manière à ne proposer que certaines utilités, et non la totalité de son usage, à une autre personne. Ce droit diffère cependant de l'usufruit qui quant à lui ne permet pas de profiter de ce choix dans la jouissance proposée.

En conclusion, pas de solutions globales quant à la division de maisons mitoyennes : chaque cas de figure apporte son lot de solutions qu’il conviendra d’apprivoiser au gré des situations rencontrées. Le tableau ci-contre facilitera toutefois le choix des personnes confrontées aux montages applicables. 

Comparaison des différents montages exposés