Une adaptation qui sollicite aussi le géomètre-expert

Article inspiré du Travail de Fin d'Etudes d'Adrien Menant-Mahé (étudiant CNAM-ESGT) intitulé : « Prise en compte de la performance énergétique en copropriété depuis la loi Climat et Résilience»

Publiée le 24 août 2021, l’objectif de la loi Climat et Résilience vise à poser des règles en faveur de la lutte contre le réchauffement climatique et de la protection de l’environnement, en respectant le cadre des accords de Paris ou des textes antérieurs, tels que les lois Grenelle II, ALUR et ELAN. 

Issue de la Convention Citoyenne pour le Climat de 2019 elle se déploie autour de cinq grandes thématiques dont l'avant dernière, se loger, implique de plus en plus le géomètre-expert dans l'appréhension du bâti et du cadre de vie puisqu'il s'agit de :

• rendre obligatoire la rénovation énergétique globale des bâtiments d’ici 2040
• réduire la consommation d’énergie
• lutter contre l’artificialisation des sols et l’étalement urbain.

Construction d’habitats individuels mais aussi collectifs, placés sous le régime de la copropriété sont donc particulièrement concernés par ces nouvelles exigences environnementales pour lesquelles la profession de Géomètre-Expert est largement sollicitée sur des sujets techniques ou juridiques.

Exemple d’applications en copropriété : la performance énergétique

Le principe de sobriété énergétique porté par la loi Climat et Résilience oblige à :

• un Diagnostic Technique Global (DTG créé par la loi ALUR du 24 mars 2014) pour assurer l'information des copropriétaires sur la situation technique générale de l'immeuble par :
• une analyse de l'état apparent des parties communes et des équipements communs de l'immeuble
• un état technique de l'immeuble au regard des obligations légales et réglementaires au titre de la construction
• une analyse des améliorations possibles de la gestion technique et patrimoniale de l'immeuble ;
• un Diagnostic de Performance Energétique (DPE) de l'immeuble visant à établir une estimation des consommations d’énergies, pour l’utilisation d’équipements de production de chauffage, d’eau chaude et de refroidissement par la climatisation, que ce soit dans le secteur résidentiel ou non résidentiel.

Les copropriétaires au travers de leurs syndics vont donc devoir arbitrer les dépenses à engager pour être en conformité réglementaire au risque d’être pénalisés en cas de revente de leur bien. Si le DTG est un outil précieux pour la planification et le suivi des travaux à venir, permettant de prévoir et d’anticiper les investissements, quid des solutions à mettre en œuvre pour améliorer le confort thermique de l’immeuble ? 

Au-delà de la mise en place d’un plan pluriannuel des travaux pour les immeubles sous le régime de la copropriété de plus de quinze ans, un fonds travaux doit être constitué pour répondre en priorité aux travaux urgents et nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble, à la préservation de la santé et de la sécurité des occupants et à la réalisation d'économies d'énergie, non prévus dans le plan pluriannuel de travaux, etc…

Pour ce faire, une solution plus simple et plus efficace que l’isolation par l’intérieur (ITI) d’un immeuble consiste aujourd’hui à l’isoler par l’extérieur. Cette Isolation Thermique par l’Extérieur (ITE) consiste à placer une couche d’isolant et différentes couches de matériaux de parements sur les murs extérieurs d’un bâtiment. L’enveloppe thermique ainsi constituée apporte un haut de niveau de performance thermique en supprimant les ponts thermiques responsables des déperditions de chaleur.

Ce faisant, cette méthode soulève une question juridique en cas de mur mitoyen et d’empiétement sur le fonds voisin. Intervient à ce stade le droit de surplomb, dans l'article 172 de la loi Climat et Résilience, autorisant de déborder de trente-cinq centimètres au plus sur le fonds privé voisin, par le propriétaire souhaitant réaliser une isolation thermique par l’extérieur de son bâtiment. Quid alors de la limite séparative ? Elle devra être reconnue par un bornage.

Du fait de la jeunesse de la loi Climat, il n’existe pas encore de jurisprudence sur ce sujet. De la même manière, qui sera en mesure de juger de l’excessivité de la complexité et/ou du coût d’un projet, avant tout début de travaux pour éviter un contentieux : un professionnel de l’isolation, un architecte ou bien le juge ?

Précisions par décret

Une des conditions définies dans l’article L113-5-1 du code de la construction et de l’habitation évoque le respect d’une hauteur minimale de deux mètres au-dessus du sol, du pied de mur ou pied de l’héberge comme illustrée ci-contre.

Si le législateur évoque le droit de surplomb dans le cas d’une isolation par l’extérieur d’un édifice existant, il semble ne rien avoir prévu en cas de reconstruction à l’identique d’un bâtiment détruit par incendie par exemple. Quelle isolation faut-il prévoir ? Une reconstruction partielle pourrait laisser la possibilité de rétablir l’isolation par l’extérieur, à minima pour la partie non entièrement détruite (par exemple un mur non affecté par l’incident, mais pour lequel l’isolation n’a pas résisté). 

Toutefois, dans le cadre d’une reconstruction totale, maintenir ce droit de surplomb n’est peut-être pas nécessaire et/ou utile si la reconstruction utilise des matériaux et des méthodes répondant aux normes environnementales actuelles.

Pour répondre aux nombreuses interrogations qui demeurent telles que la temporalité du droit de surplomb, ou encore la formalisation des limites séparatives, le décret n° 2022-926 du 23 juin 2022 relatif au droit de surplomb pour l'isolation thermique par l'extérieur d'un bâtiment vient en préciser les modalités d’application.

Le rôle du géomètre-expert

En conclusion, la loi Climat et Résilience fait du DPE un outil indispensable d’aide à la décision en termes de réalisation de travaux de rénovation énergétique qui incite le copropriétaire à un accompagnement à la mesure de ses projets.

Le géomètre-expert, face à ces sujets complexes et ces évolutions récentes de la loi, doit s'entourer d’une équipe pluridisciplinaire composée d'architectes, de bureaux d’études pour les questions techniques et d'avocats pour les questions juridiques.

Fidèle à ses valeurs d’innovation technologique et sociétale, TTGE adopte déjà ces méthodes de travail collaboratives : relevés et plans de haute précision, maquettes numériques et vision holistique des dossiers avec d’autres professionnels, lui permettent de répondre au plus juste aux nouveaux défis de la loi Climat et Résilience dans la sphère des copropriétés.

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