La surélévation d'immeuble en copropriété
Construire la ville sur la ville, un potentiel important dans un contexte législatif favorable
Un enjeu pour la densification des villes
En 2050, 70% de la population mondiale vivra en ville. Cette urbanisation à venir doit composer avec plusieurs défis: démographiques, environnementaux, économiques et sociaux.
Les principes issus du développement durable nous imposent de limiter les extensions périphériques des villes. Limiter l’extension des villes ne doit pas se faire au détriment des disponibilités du parc de logements, déjà saturé.
Pour faire face à ces enjeux, plusieurs opérations sont possibles : démolitions, réhabilitations, constructions dans les dents creuses ainsi que la surélévation des constructions existantes.
La surélévation a pour but de rehausser une construction existante en créant un ou plusieurs étages. La vente de ces mètres carrés supplémentaires créés permet de dégager des ressources.
Surélever un immeuble, un intérêt pour les copropriétés dans un contexte législatif favorable
Dans le cas de la copropriété les surélévations présentent plusieurs intérêts :
• Financer des travaux de rénovation énergétique par la vente de surfaces créées.
• Revaloriser l'immeuble par les travaux de rénovation énergétique,par la création d'ascenseurs, la réfection des parties communes,...
• Réduire les charges par suite des travaux d'efficacité énergétique et lors de la redistribution des quotes parts de charges.
Cette opération, simple au premier abord, pose cependant de nombreuses questions sur les droits de la copropriété, de la construction, de l’urbanisme, et non des moindres, sur le droit de propriété.
La Loi Duflot (2013) et la Loi ALUR (2014) ont modifié les règles d'urbanisme en matière de surélévation et offrent un contexte législatif favorable à la surélévation.
La Loi ALUR de mars 2014 notamment, facilite les démarches de réalisation de surélévation par le biais de différents leviers :
• Suppression du COS (Coefficient d'Occupation des Sols), permet la densification.
• Modification l’article 35 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 avec la suppression du droit de « véto » pour les copropriétaires du dernier étage remplacé par un droit de priorité. Les projets de surélévation, dans les communes qui ont instauré le droit de préemption urbain dans leur PLU, sont votés non plus à la double majorité, mais à la majorité absolue (article 25)
Les potentiels de surélévation sont nombreux et la complexité technique et juridique des opérations nécessitent d’être bien accompagné
Les projets de surélévation peuvent être menés par le(s) copropriétaire(s) du dernier étage, par un promoteur immobilier, par le syndicat des copropriétaires, etc. Cette opération simple au premier abord soulève, outre des contraintes techniques, de nombreuses questions sur les droits de la copropriété, les droits de la construction, les droits de l’urbanisme ainsi que le droit de propriété.
TT Géomètres Experts, de par sa connaissance du marché de l’immobilier, son expertise juridique, et avec son réseau d’experts partenaires (notaire, architectes, etc.) accompagne les acteurs à toutes les étapes du projet :
• Accord de la copropriété en Assemblée Générale, présentation du projet modificatif de l'état descriptif de division
• Etude de faisabilité selon les règles d'urbanisme et faisabilité financière
• Obtention des autorisations administratives
• Réalisation des travaux
Projet de surélévation à Paris 16ème, en partenariat avec Zoomfactor et untoitdansleciel, promoteur en surélévation.
Le Géomètre-Expert interviendra particulièrement sur les missions de relevé et d’étude foncière :
• Définition l’assiette foncière (bornage, reconnaissance des limites)
• Réalisation du dossier technique avec relevé de l'existant (intérieur, coupes, toiture, héberges, nuage de points 3D, plan de nivellement d'îlot, plan masse, etc.)
• Etude des règles d'urbanisme (prospects, gabarits, surfaces, etc.)
• Modification des documents fonciers de la copropriété (Etat Descriptif de Division, Règlement de Copropriété, Rédaction des projets de résolution en Assemblée Générale, etc.)
A Paris par exemple, selon une étude de l'APUR (Atelier Parisien d'Urbanisme), près de 9 000 des 75 400 parcelles que la ville (soit 12%), pourraient être concernées par un projet de surélévation...
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